1. Het juiste aan- en verkoopmoment kiezen
Rendement behalen we bij wijkwinkelcentra zowel door huurinkomsten, als transacties. Een goed aan- of verkoopmoment van het vastgoed maakt daarbij een groot verschil. Externe factoren zoals een hoog of laag conjunctuur, de rentestand en het consumentenvertrouwen beïnvloeden de markt. Daarom is het belangrijk om de markt goed te kennen, continu te monitoren en kansen te grijpen wanneer deze zich voordoen. Door op het juiste moment te kopen en te verkopen kan extra rendement worden gerealiseerd voor de beleggers.
2. Zorg dat alle randvoorwaarden kloppen
Een winkelcentrum moet schoon, heel en veilig zijn. Als deze randvoorwaarden niet kloppen, heeft het vrijwel geen zin om in andere zaken te investeren. Je beleeft een centrum het best door het zelf te gebruiken. Daarom bezoeken wij ze regelmatig. We eten er een broodje, doen een boodschap en observeren intussen de omgeving. Zwerfvuil, een kapot fietsenrek of defecte verlichting merk je hierdoor in no-time op. Deze punten lossen we vervolgens snel op. Daarnaast gaan we in gesprek met huurders (wonen we graag het winkeliersoverleg bij), gemeente (we sluiten altijd aan bij informatieavonden) en bijvoorbeeld de wijkagent om te laten zien dat we alert zijn en mensen ons eenvoudig weten te bereiken.
3. Zorg dat bezoekers goed kunnen parkeren
Dit is eigenlijk een verlengde van punt twee, maar is zó belangrijk dat het een aparte vermelding verdient. Parkeren is (bijna) altijd een issue dat vraagt om verbetering. Dat gaat overigens lang niet altijd om de hoeveelheid parkeerplekken. Bij wijkwinkelcentra zijn nog regelmatig voldoende plekken te vinden. De breedte van parkeervakken, bereikbaarheid via toegangswegen of laadfaciliteiten op locatie zijn andere punten om op te letten. Hoe meer gemak, hoe beter het is.
4. Blijf actief verbeteringen doorvoeren
Het gaat vaak om een optelsom van meestal kleine stapjes die zorgen dat je waarde creëert. Daarom is het belangrijk om continu verbeteringen door te voeren, hoe klein ze soms ook lijken. Het kan gaan over relatief kleine investeringen, die meerwaarde bieden voor een wijkwinkelcentrum. Een recent voorbeeld in onze portefeuille is de aanschaf van een tiental hanging baskets met bloemen, die we aan lantaarnpalen bevestigden. Een kleine ingreep, die desalniettemin een betere en groenere beleving van het centrum geeft.
5. Werk samen met huurders en betrokkenen
Als beheerder vinden wij het belangrijk om onze huurders te kennen én dat onze huurders ons kennen. Vooral lokale winkeliers vinden het fijn om een gezicht te hebben bij de verhuurder. Daarom stappen we geregeld binnen bij de huurders om te vragen hoe het gaat. We horen dan direct wat er speelt. Grotere ketens hebben deze persoonlijke behoefte meestal niet. Zij hebben echter wel eigen expertise in huis door hun ervaring op andere locaties. Door ook met hen te overleggen en samen te werken, creëren we waarde voor zowel de huurders als voor het vastgoed.
6. Analyseer wie je huurders zijn
Een goede huurdersmix is belangrijk voor de aantrekkelijkheid van een winkelcentrum. Uiteraard zijn we hierin deels afhankelijk van de vraag. Er valt echter wel op te sturen, door duidelijke concepten zoals een foodcourt of een horecahoek te creëren. De kwaliteit van huurders is daarnaast ook belangrijk. Een goed draaiende formule of unieke ondernemer trekt veel klanten aan, waar andere huurders van profiteren. Meerdere goede huurders versterken onderling het winkelcentrum.
7. Verduurzamen
Verduurzamen begint bij de aankoop van het vastgoed. Dan kijken we al naar de mogelijkheden om verbeteringen door te voeren en het verwachte rendement daarop. Een logisch moment voor verduurzaming van gevels en daken is tijdens gepland groot onderhoud, bijvoorbeeld de vervanging van een dak. Naast isoleren is witte dakbedekking ter verkoeling ook een mogelijkheid. Dat kan al snel 40 °C verschil in temperatuur opleveren in de zomer ten opzichte van een zwart bitumen dak. Vooral supermarkthuurders profiteren hiervan, omdat ze hierdoor minder hoeven te koelen. Naast deze grotere verduurzamingsmaatregelen voeren we ook op kleinere schaal maatregelen door. Het vervangen van oude tl-verlichting door led-verlichting, het aanbrengen van zonnepanelen of het instellen van slimme timers of schemersensoren op de verlichting of warmteblowers zijn hier voorbeelden van. Verduurzamen heeft niet alleen voordelen in het verbruik. Ook taxateurs wegen de duurzaamheid van vastgoed mee in hun waardering en banken stellen steeds hogere eisen.
Over Opti-Investments
We hebben jarenlange ervaring in de aankoop, verkoop en het beheer van vastgoed. We richten ons specifiek op drukbezochte supermarkten en wijkwinkelcentra. Ons netwerk in deze sector en de vastgoedbranche is groot en de portefeuille wordt met grote zorg samengesteld. We voeren zelf actief beheer op uw en ons vastgoed én kennen al onze beleggers persoonlijk. Wij beleggen zelf ook altijd mee in onze vastgoedfondsen. Beleggen met zekerheid, tegen een mooi rendement!
