Het box 3-stelsel binnen de Wet op de inkomstenbelasting is aangepast. Dat is het directe gevolg van een arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, waarin is geoordeeld dat de vermogensrendementsheffing in box 3 strijdig was met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. In dit artikel bespreken we welke gevolgen deze wijzigingen hebben voor u als vastgoedbelegger.
Het arrest van de Hoge Raad is voortgekomen uit een bezwaar dat spaarders gemaakt hebben tegen de vermogensrendementsheffing, zoals deze vanaf 2017 in de wet stond opgenomen. Daarin werd verondersteld dat een deel van het vermogen gespaard en een deel belegd wordt. Voor beide vermogenselementen was wettelijk vastgelegd welk rendement men geacht werd te behalen. Daarbij werd geen rekening gehouden met hoe de vermogensmix was opgebouwd en wat het daadwerkelijke gerealiseerde rendement was. De rechter heeft geoordeeld dat dit niet fair is, waardoor de vermogensrendementsheffing opnieuw is beoordeeld. Daar is een (tijdelijke) nieuwe wet (overbruggingswet) voor gekomen.
Vanaf 2023 is de heffing over het vermogen niet meer afhankelijk van de hoogte van dit vermogen maar van de samenstelling hiervan. Binnen de nieuwe wetgeving wordt onderscheid gemaakt tussen spaargeld, beleggingen en schulden. Per categorie wordt het box 3 inkomen berekend op basis van een verondersteld rendement. Voor beleggingen, waaronder vastgoed, is dit rendement dit jaar vastgesteld op 6,17% en per 1 januari 2024 zal dit naar verwachting 6,04% zijn.
Het gevolg van deze nieuwe wetgeving voor u als vastgoedbelegger is dat vastgoed dat lager rendeert dan het huidige veronderstelde rendement van 6,17% in dat geval teveel wordt belast. In de praktijk kan dit weleens gebeuren, aangezien beleggen in vastgoed veelal een investering is voor de lange termijn en rendement met zich meebrengt die in sommige perioden lager kunnen zijn dan de vastgelegde 6,17%. Dat kan een reden zijn voor beleggers om kritischer te kijken naar hun vermogensspreiding, omdat de belasting op het vastgoed (als belegging) dus niet wordt berekend op basis van het werkelijke rendement.
In de nieuwe situatie wordt vastgoed in box 3 feitelijk zwaarder belast dan voorheen. Afhankelijk van uw vastgoedportefeuille en vermogenspositie kan de overstap naar een box 2 -structuur uitkomst bieden. Het overdragen van uw vastgoed naar een BV is de eenvoudigste manier om te switchen van box 3 naar box 2. Daarmee voorkomt u de forfaitaire – box 3 belastingheffing en betaalt u vennootschapsbelasting over de winst die werkelijk is -behaald. Daarnaast betaalt u box 2 heffing op moment dat u gelden laat uitkeren door uw BV. Dat is een stuk overzichtelijker, en wellicht voor het gevoel ook rechtvaardiger, dan belasting te betalen over een verondersteld rendement. Nadeel van deze transitie is wel dat uw BV direct overdrachtsbelasting moet betalen over de waarde van het bestaande vastgoed. Het vastgoed onderbrengen in een open commanditaire vennootschap of een open fonds voor gemene rekening zijn mogelijke alternatieven om deze forfaitaire belastingheffing te voorkomen.
Het overbrengen van door u gehouden participaties in vastgoedbeleggingsfondsen aan uw BV kan veelal wel zonder heffing van overdrachtsbelasting plaatsvinden.
Alexander Gevaerts - Managing Partner
