U heeft een paar brochures aangevraagd. De ene aanbieder noemt een vaste rente, de andere een verwacht direct rendement. Er wordt gesproken over hypotheekrechten, kwartaaluitkeringen en verkoopwinsten. Allemaal vastgoed, maar hoe vergelijkt u het?
Bij Opti-Investments horen we regelmatig dat beleggers het lastig vinden om aanbiedingen naast elkaar te leggen. Dat is begrijpelijk. Achter vergelijkbare percentages kunnen heel verschillende beleggingen schuilgaan.
Een lening met vastgoed als onderpand werkt anders dan een deelname in een vastgoedfonds. En ook twee vastgoedfondsen kunnen sterk verschillen in financiering, spreiding en verkoopstrategie.
“Wie zich oriënteert, krijgt veel informatie tegelijk”, zegt Alexander Gevaerts, managing partner van Opti-Investments. “Dan helpt het om eerst een paar basisvragen te beantwoorden. Wat krijgt u precies voor uw geld? Waar moet de opbrengst vandaan komen? En wanneer kunt u weer over uw vermogen beschikken?”
Het eerste verschil zit in uw positie als belegger. Bij een vastgoedlening stelt u geld beschikbaar aan een onderneming of project die vastgoed financiert. Daartegenover staat een afgesproken rente en een verplichting tot terugbetaling. Soms is een eerste of tweede hypotheekrecht van toepassing als zekerheid.
Bij deelname in het eigen vermogen van een vastgoedfonds deelt u volgens de fondsvoorwaarden in de resultaten. Die hangen samen met onder meer huurinkomsten, kosten, financiering en de waardeontwikkeling van het vastgoed. U kunt meeprofiteren van een verkoopwinst, maar draagt ook het risico van tegenvallende resultaten en waardedalingen.
Een hypotheekrecht biedt een verhaalsmogelijkheid, maar geen garantie op volledige terugbetaling. Bij een tweede hypotheekrecht gaat de eerste hypotheekhouder vóór. Ook de hoogte van de totale schuld ten opzichte van de vastgoedwaarde telt mee.
“Vraag altijd wat uw positie is als het tegenzit. Een afgesproken rente geeft duidelijkheid over de betalingsverplichting, maar nog geen zekerheid dat die ook wordt nagekomen”, zegt Gevaerts.
| Wat vergelijkt u? | Vastgoedlening met hypotheekrecht | Deelname in het eigen vermogen van een vastgoedfonds |
| Uw positie | U bent financier. | U deelt in het fondsresultaat volgens de voorwaarden. |
| Uw opbrengst | Afgesproken rente, mits de schuldenaar betaalt. | Opbrengsten uit exploitatie (huurinkomsten) en eventuele verkoopopbrengst. |
| Waardestijging | U profiteert daar niet rechtstreeks van mee. | U deelt mee in waardestijging of daling. Uw indirecte rendement stijgt of daalt. |
| Bij tegenvallers | Rente en terugbetaling kunnen uitblijven; Hypotheekrecht bepaalt mede uw verhaalspositie. | Uitkeringen en participatiewaarde kunnen dalen. 1e hypotheekhouders (bank) gaan bij afwikkeling doorgaans vóór participanten. |
Een vaste rente, een verwacht direct rendement en een verwacht totaalrendement zijn verschillende begrippen.
Rente is de vergoeding voor een lening in vreemd vermogen. Direct rendement bij een vastgoedfonds komt uit de exploitatie, na de kosten die volgens de fondsdocumentatie worden meegerekend en is dus eigen vermogen. Het totaalrendement omvat daarnaast de waardeontwikkeling en het verkoopresultaat.
Daardoor kunt u een rentepercentage niet zonder meer naast een verwacht totaalrendement leggen. Een deel van dat totaalrendement wordt gerealiseerd bij verkoop van het project en dat is aan het einde van het traject.
Vraag daarom hoeveel naar verwachting tijdens de looptijd wordt uitgekeerd en welk deel afhankelijk is van een toekomstige verkoop. Controleer ook of percentages vóór of na kosten zijn berekend en hoe het op fiscaal vlak geregeld is.
Bij Opti-Investments wordt het beschikbare directe rendement, wat gerealiseerd wordt door huurinkomsten, ieder kwartaal uitgekeerd. Dit is geschikt voor beleggers die aanvullende inkomsten zoeken. Maar de frequentie van uitkeren zegt op zichzelf niets over de veiligheid of het uiteindelijke resultaat.
“Een maandelijkse uitkering kan prettig zijn, net als een kwartaaluitkering”, aldus Gevaerts. “Belangrijker is of de inkomsten die uitkering kunnen dragen. Vraag ook of een betaling volledig uit opbrengsten bestaat of deels een terugbetaling van uw eigen inleg is.”
Kijk vervolgens naar de aannames. Hoeveel leegstand is ingerekend? Welke onderhoudskosten worden verwacht? En hoe gevoelig is het resultaat voor een lagere verkoopprijs of hogere rente bij herfinanciering?
Ook binnen vastgoedfondsen zijn de verschillen groot. Het ene fonds concentreert zich op woningen, het andere op winkels of een combinatie van vastgoedtypen. Sommige fondsen bezitten meerdere panden; andere beleggen in één locatie met verschillende huurders. Vaak zegt het wat als een bank het vastgoed wilt financieren.
Meer huurders betekent automatisch een spreiding in de huurinkomsten. Als zij allemaal in hetzelfde winkelcentrum zitten, blijven ze wel afhankelijk van die locatie. Kijk dus naar het totale plaatje van de objecten, huurders en de locatie.
Minstens zo belangrijk is de vraag hoe lang u uw geld kunt missen. Een afgesproken einddatum van een lening maakt terugbetaling nog niet zeker. Daarvoor kan verkoop of herfinanciering nodig zijn. Bij een fonds is een genoemde looptijd soms indicatief.
Ook het woord ‘open-end’ verdient uitleg. Een fonds zonder vaste einddatum kan mogelijkheden bieden om participaties aan te bieden voor verkoop of inkoop. Dat betekent niet dat u altijd direct kunt uitstappen. Er kunnen voorwaarden, wachttijden of opschortingen gelden.
“Laat ook uitleggen hoe uitstappen in de praktijk werkt. Wie koopt uw participaties, hoe wordt de prijs bepaald en wat gebeurt er als er onvoldoende kopers zijn? Dat wilt u weten voordat u deelneemt.”
Controleer tot slot de kosten en de beheerder. Welke vergoedingen betaalt u bij aankoop, tijdens de looptijd en bij verkoop? Is er sprake van een prestatievergoeding? En hoe wordt u geïnformeerd wanneer resultaten achterblijven? Vraag ook wat de beheerder in zo’n situatie doet en welke maatregelen mogelijk zijn.
Kijk daarnaast naar het toezicht op de beheerder en het product. Een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) is geen garantie op rendement of behoud van uw inleg. Een vergunning betekent wel dat de beheerder onder toezicht staat en moet voldoen aan wettelijke eisen op onder meer het gebied van bedrijfsvoering, procedures en interne controles. Dat biedt een andere mate van toezicht dan bij partijen die niet vergunningsplichtig zijn of niet onder hetzelfde toezicht vallen.
Een goede vergelijking begint met dezelfde vragen aan iedere aanbieder. Begrijpt u uw positie, de herkomst van het rendement en de voorwaarden om uit te stappen? Dan wordt duidelijker welke belegging aansluit bij uw wensen.
Bij Opti-Investments nemen we graag de tijd om onze fondsdocumentatie met u door te nemen om te onderzoeken of deze bij uw wensen passen. Neem gerust de vragen mee die tijdens uw vergelijking zijn ontstaan. Voor een onafhankelijke beoordeling van uw totale financiële situatie kunt u daarnaast een eigen adviseur inschakelen.
Beleggen brengt risico’s met zich mee. Rente, uitkeringen en terugbetaling zijn niet gegarandeerd. U kunt uw inleg geheel of gedeeltelijk verliezen. Lees vóór deelname de fonds- of leningdocumentatie, inclusief de risico’s, kosten en voorwaarden.
Alexander Gevaerts - Managing Partner
