Waardecreatie in vastgoed laat zich niet forceren, je moet het tijd gunnen. Juist daarom hanteren wij vastgoedfondsen met een langere looptijd, pakweg tien jaar. Die termijn biedt ruimte om stap-voor-stap waarde op te bouwen: niet met snelle ingrepen, maar met consequent beheer, slimme keuzes en het inzicht om kansen te benutten wanneer ze zich voordoen
Dat geldt voor winkelvastgoed, maar net zo goed voor wonen, zorg en andere typen vastgoed in de portefeuille. “Succesvol beheer is een optelsom van kleine en grote resultaten,” zegt Michael Theelen, managing partner bij Opti-Investments en verantwoordelijk voor de waardeopbouw binnen de lopende fondsen. “Dus ook op de kleintjes letten we.”
Wie naar een portefeuille kijkt, ziet een momentopname. Actief beheer laat juist zien wat er in de tijd kan gebeuren: leegstand die wordt voorkomen, huurinkomsten die worden versterkt, ruimtes die beter worden benut en afspraken die zorgen voor meer financiële ruimte. Daarom maakt de beheerder per object een plan om waarde te creëren. In de beleggingsstrategie wordt opgenomen waar die waardecreatie kan plaatsvinden. Vervolgens wordt dat plan stap-voor-stap uitgevoerd.
Een groot deel van waardecreatie begint bij iets heel concreets: zorgen dat vastgoed goed verhuurd blijft en aansluit op de vraag. Leegstand is daarbij de grootste tegenstander. Elke lege meter drukt de huuropbrengst en kan de kwaliteit van een locatie aantasten. Actief beheer betekent: bezetting op peil houden Actief beheer betekent: de bezetting op peil houden én huurderssignalen vroeg oppikken, doordat je een goede en continue relatie met huurders onderhoudt.
Leegstand komt zelden uit de lucht vallen. Het kondigt zich vaak aan: een huurder wil uitbreiden, juist kleiner gaan of heeft andere ruimte nodig door veranderende marktomstandigheden. Bijvoorbeeld een extra magazijn, juist een gekoelde ruimte, meer buitenruimte of een aparte opgang. Het kan van alles zijn. Door korte lijnen en regelmatig contact te maken met huurders kan er vroeg worden geschakeld, bijvoorbeeld door intern te schuiven met units of door huurders te matchen met een ruimte die beter bij past bij wat het bedrijf nodig heeft.
“Je wilt niet reageren op leegstand,” zegt Theelen. “Je wilt hem vóór zijn. Door dicht op huurders te zitten, weet je eerder wat er speelt en kun je wisselen zonder dat er gaten vallen. Je huurders zijn ook waardevolle informatiebronnen bij het aantrekken van nieuwe huurders. Ondernemers praten graag met elkaar over plannen en uitbreidingen, en die signalen leveren ons regelmatig nieuwe verhuurkansen op.” Dat werkt door in de kasstroom. Minder leegstand betekent stabielere huuropbrengsten. En een locatie die goed functioneert, biedt vaker ruimte om huren te indexeren of bij aflopende huurcontracten te herijken, uiteraard binnen de afspraken en passend bij de markt. Een goede vertrouwensrelatie opbouwen met een huurder kost jaren. Het helpt als je elkaar al een paar keer eerder hebt kunnen helpen.
In wijkwinkelcentra speelt de supermarkt vaak een sleutelrol in de waarde van een locatie. Supermarkten trekken dagelijks publiek en vormen daarmee het fundament onder de passantenstroom voor de overige winkels. Bovendien liggen de huurinkomsten bij supermarkten per saldo doorgaans hoger door hun grotere omzetpotentie en robuustere exploitatie, al betalen kleinere convenience-units per vierkante meter vaak juist een hogere huur.
Tegelijkertijd is zo’n supermarktpositie niet zomaar te verplaatsen of te kopiëren. In Nederland bepalen omgevings- ofwel bestemmingsplannen waar supermarkten zich mogen vestigen. Daarnaast spelen overheid en welstandscommissies een rol bij de ruimtelijke inpassing en uitstraling. Daardoor zijn bestaande, goed functionerende supermarktlocaties schaars en dus waardevol.
“Een supermarkt is niet alleen een trekker in de wijk,” aldus Theelen. “Het is ook planologisch niet zomaar te kopiëren. Dat geeft stabiliteit, en stabiliteit is een bouwsteen voor waarde.”
Waar het kan en past, kan het vergroten van een supermarkt bijdragen aan hogere huurinkomsten en een sterkere positie van het centrum. Maar hetzelfde principe geldt breder in retail: units optimaliseren, meters slimmer indelen en zorgen dat het aanbod blijft aansluiten op wat huurders en bezoekers nodig hebben.
Actief beheer speelt zich niet alleen af op locatie. Ook de inrichting van een fonds en de financieringsafspraken eromheen kunnen het verschil maken. Ze bepalen mede hoeveel financiële ruimte er is en in welke mate een fonds flexibel kan sturen op kasstroom en uitkeringen aan participanten.
In veel fondsen zijn er reguliere aflossingsverplichtingen op vastgoedleningen, doorgaans vastgelegd in het Investeringsmemorandum. Een mogelijke aanpak is om (een deel van) die aflossingen te voldoen, uit opbrengsten van de verkoop van woningen uit de portefeuille. Daarmee hoeven aflossingen niet volledig uit de huurinkomsten te komen.
Ook financieringsvoorwaarden kunnen meehelpen. Als bij woningverkopen boetevrij kan worden afgelost op vastgoedleningen, biedt dat in sommige gevallen extra flexibiliteit in schuldafbouw en timing, iets wat niet bij elke financiering vanzelfsprekend is. “Beheer en waardecreatie is veel breder dan stenen alleen,” besluit Theelen. “Het gaat ook over afspraken, structuur en timing. Alles wat je vandaag goed organiseert, werkt morgen door in stabiliteit en waarde.”
Wilt u meer weten over de exacte invulling van onze waardecreatie en hoe we dit per object aanpakken? Maak dan een afspraak voor een online gesprek of kom langs op ons kantoor. We lichten onze aanpak graag toe en nemen alle tijd om uw vragen in een persoonlijk gesprek te beantwoorden.
Alexander Gevaerts - Managing Partner
