Wie op zoek is naar een aantrekkelijk beleggingsrendement, komt al snel uit bij vastgoed. Het is tastbaar, historisch gezien waardevast en biedt periodieke inkomsten. In advertenties van vastgoedfondsen vliegen de termen je om de oren: “vaste rente”, “gegarandeerde uitkering” of “veilig rendement”.
Het klinkt als de ideale oplossing, maar er zit een fundamentele weeffout in deze belofte. In de wereld van beleggen is het rendement, de uitkering of rente allesbehalve gegarandeerd.
Een vaste of gegarandeerde rente klinkt overzichtelijk. U legt geld in en ontvangt periodiek een afgesproken percentage. Dit wekt de suggestie van een spaarproduct, waarbij de bank de zekerheid biedt dat uw geld groeit. Vastgoedbeleggen is echter fundamenteel anders dan sparen. Bij een belegging is de uitkering namelijk nooit een zekerheid, maar een resultaat van de exploitatie.
Alexander Gevaerts, managing partner bij Opti-Investments, waarschuwt voor de valse veiligheid van het woord ‘garantie’: “Een garantie klinkt veilig, maar de vraag is altijd: wat wordt er precies gegarandeerd, door wie en op basis waarvan?”
Als een percentage als garantie wordt gepresenteerd, moet u zich afvragen: waaruit wordt die rente betaald als de huurinkomsten stokken? In een beleggingsstructuur is er namelijk geen centrale kas zoals bij een bank; het geld moet daadwerkelijk uit de stenen komen.
Leegstand maakt direct duidelijk waarom garanties bij vastgoed niet bestaan. Zolang huurders betalen, is er een kasstroom waaruit kosten en uitkeringen betaald kunnen worden. Maar zodra een huurder vertrekt, valt de inkomstenbron weg, terwijl de kosten, zoals onderhoud, belastingen en vooral de rente aan de bank als eerste hypotheekhouder, gewoon doorlopen.
Gevaerts benadrukt de kwetsbaarheid van de belegger in zulke tijden: “Als er tijdelijk geen huur binnenkomt, of als de exploitatie achterblijft, moet duidelijk zijn wat de positie van de belegger is.”
Praktijkvoorbeeld: gerekend met 7% garantie (dit is een fictief voorbeeld)
Stel: u belegt via een obligatielening in een kantorencomplex. De aanbieder communiceert een gegarandeerde rente van 7% per jaar.
Door het onverwachte vertrek van een grote huurder komt de helft van het complex leeg te staan. Het lukt de eerste tien maanden niet om een nieuwe huurder te vinden. Daardoor komt er in die periode feitelijk slechts de helft van de begrote huurinkomsten binnen. Op papier blijft de belofte 7%. In de praktijk is er maar kasstroom voor bijvoorbeeld 3,5%. De vraag is dan: wie betaalt het verschil?
In zo’n situatie moet de partij die de garantie afgeeft, vaak de initiatiefnemer, het tekort aanvullen uit eigen middelen. Die partij fungeert dan als financieel stootkussen voor de belegger. Maar dat stootkussen is niet onbeperkt. Het werkt alleen zolang de garantsteller voldoende financiële ruimte heeft. Als leegstand langer duurt of de exploitatie sterker tegenvalt dan voorzien, kan ook die garantie onder druk komen te staan. Een garantie is dus slechts zo sterk als de balans van de partij die haar afgeeft.
Echt rendement in vastgoed ontstaat niet door een juridische belofte, maar door actief assetmanagement. Dit betekent het verlengen van contracten, verduurzaming en scherp beheer. Rendement is het resultaat van hard werken en een slimme strategie. Gevaerts vat dit helder samen: “Rendement is geen rente die vanzelf binnenkomt. Bij vastgoed moet het worden verdiend door goed beheer, sterke huurders en een doordachte strategie.”
Vastgoed kan een uitstekende bouwsteen zijn voor uw vermogen, mits u begrijpt dat u risico loopt. Het is misschien minder simpel dan een garantie op papier, maar volgens Gevaerts is deze benadering wel eerlijker. Vastgoedbeleggen vraagt om realisme en transparantie. Want uiteindelijk geldt in de beleggingswereld één harde les: een gegarandeerde uitkering bestaat niet zodra u de stap van de spaarrekening naar de beleggingsmarkt zet. De uiteindelijke rendementen worden verdiend door jarenlange en structurele inspanningen van het vastgoedbeheer.
Voor wie vastgoed overweegt als onderdeel van de beleggingsportefeuille, begint een goede keuze bij inzicht in de verschillende structuren. Wij lichten u graag toe hoe onze fondsen zijn opgebouwd, hoe wij sturen op waardeontwikkeling en welke risico’s beleggers daarbij zorgvuldig moeten afwegen. Wilt u hierover van gedachten wisselen? Plan dan een vrijblijvend gesprek met een van onze specialisten via relatiebeheer@opti-investments.nl. Belt u liever? Dan kunt u ons bereiken via 085 – 487 40 60.
Alexander Gevaerts - Managing Partner
