Een aantrekkelijk rendement op vastgoed ontstaat zelden door één briljante beslissing. Het is eerder het resultaat van honderden keuzes die gedurende de looptijd van een fonds worden gemaakt. Soms gaat het om een grote investering, maar vaker om een contract dat scherper wordt afgesloten, onderhoud dat slim wordt gecombineerd of een verduurzamingsmaatregel die precies op het juiste moment wordt uitgevoerd.
Opti-Investments kiest daarom niet voor beheer op afstand. Het vastgoed wordt gedurende de volledige looptijd actief gevolgd en aangestuurd. Michael Theelen, managing partner en verantwoordelijk voor assetmanagement, benoemt vijf onderdelen waarin de aanpak van Opti-Investments zich onderscheidt.
Bij de aankoop van vastgoed wordt uiteraard scherp gekeken naar de prijs, locatie, huurders en verwachte inkomsten. Maar een goed aankoopmoment is slechts het begin. Opti-Investments brengt vooraf ook in kaart welke mogelijkheden er zijn om de exploitatie gedurende de looptijd verder te verbeteren.
“Wij kopen niet alleen wat er vandaag staat,” zegt Theelen. “We kijken ook naar wat een object over vijf of tien jaar kan zijn. Waar kunnen inkomsten worden verbeterd of versterkt? Welke investeringen zijn nodig? En welke ontwikkelingen in de omgeving kunnen kansen bieden?”
Zo ontstaat voor ieder object een meerjarige agenda, die gedurende de looptijd wordt aangepast aan nieuwe omstandigheden.
Bij vastgoed worden commerciële, technische en financiële beslissingen nog weleens los van elkaar genomen. Een technisch noodzakelijke investering kan echter gevolgen hebben voor de huurprijs, terwijl een nieuw huurcontract aanleiding kan zijn om technische werkzaamheden juist naar voren te halen.
Opti-Investments bekijkt deze vraagstukken daarom in samenhang. Onderhoud, verduurzaming, verhuur en financiering worden niet als afzonderlijke dossiers behandeld, maar als onderdelen van dezelfde businesscase.
Theelen: “Een nieuwe installatie kan technisch verstandig zijn, maar het moment waarop je investeert bepaalt mede wat het financieel oplevert. Door disciplines bij elkaar te brengen, kun je werkzaamheden combineren en voorkom je dat je twee jaar later opnieuw moet investeren.”
Verduurzaming is belangrijk voor de toekomstbestendigheid van vastgoed, maar niet iedere maatregel is op ieder moment verstandig. Opti-Investments beoordeelt daarom per object welke investering daadwerkelijk bijdraagt aan lagere lasten, een betere verhuurbaarheid of behoud van waarde.
Daarbij wordt ook gekeken naar de verdeling van kosten en voordelen tussen huurder en verhuurder. Wanneer een huurder profiteert van een lagere energierekening, kan dat bijvoorbeeld worden meegenomen bij een contractverlenging of nieuwe huurovereenkomst.
“Wij willen voorkomen dat verduurzaming een los wensenlijstje wordt,” aldus Theelen. “Een maatregel moet technisch kloppen, maar ook passen bij het gebruik van het pand en de economische levensduur van de investering.” Dit betekent dat we actief verduurzamen daar waar dat mogelijk is.
Een huurcontract verdwijnt bij Opti-Investments niet na ondertekening in een digitale la. Contracten worden gedurende de looptijd gevolgd op indexatiemomenten, opties, garanties, bijzondere bepalingen, onderhoudsverplichtingen en einddata.
Bij een verlenging wordt bovendien niet automatisch alleen de bestaande afspraak voortgezet. Er wordt opnieuw gekeken naar de markthuur, looptijd en verdeling van verantwoordelijkheden. Soms kan een langere looptijd aantrekkelijker zijn dan een maximale huurverhoging. In andere situaties is juist flexibiliteit waardevol.
“De hoogste huur is niet per definitie de beste afspraak,” zegt Theelen. “Je kijkt naar het totale pakket: de kwaliteit van de huurder, hoe huurders elkaar versterken, de looptijd, zekerheden en toekomstige investeringen. Het gaat om het rendement dat onderaan de streep over meerdere jaren overblijft.”
Een gebouw verbeteren terwijl het volledig in gebruik is, kan kostbaar en ingewikkeld zijn. Daarom zoekt Opti-Investments naar logische momenten om werkzaamheden uit te voeren, bijvoorbeeld bij een contractverlenging, verbouwing door een huurder, mutatie of gepland groot onderhoud.
Door investeringen te bundelen, kunnen kosten worden beperkt en wordt overlast voor huurders verminderd. Bovendien kan meteen worden gekeken of een pand anders moet worden ingedeeld of technisch moet worden voorbereid op toekomstig gebruik.
“Timing is een onderschat onderdeel van assetmanagement,” besluit Theelen. “Dezelfde investering kan op het ene moment vooral geld kosten en op een ander moment extra waarde creëren. Daarvoor moet je vooruitkijken en soms ook geduld hebben.”
Juist die langetermijnbenadering vormt de kern van de aanpak. Opti-Investments stuurt niet op één afzonderlijk succesmoment, maar op een opeenvolging van onderbouwde keuzes. Zo wordt gedurende de looptijd gewerkt aan stabiele inkomsten, toekomstbestendig vastgoed en een zo sterk mogelijk rendement voor participanten.
Alexander Gevaerts - Managing Partner
