De rentestand heeft veel invloed op de vastgoedmarkt. Niet alleen omdat financiering duurder of goedkoper wordt, maar ook omdat rente mede bepaalt welke prijs beleggers bereid zijn voor vastgoed te betalen. Daarmee werkt de rente rechtstreeks door in de aankoopmogelijkheden en het mogelijke rendement van een vastgoedfonds.
Bij de beoordeling van nieuwe vastgoedproposities kijkt Opti-Investments naar de kwaliteit van het vastgoed, de verwachte inkomsten en de verhouding tussen rendement en risico. Ook de financierbaarheid speelt daarbij een belangrijke rol. De rentestand vormt binnen al deze afwegingen een belangrijke schakel.
Wanneer de rente stijgt, nemen de kosten van financiering toe. Kopers die vastgoed deels met vreemd vermogen financieren, houden daardoor minder ruimte over voor rendement. Tegelijkertijd kunnen andere beleggingen, zoals obligaties en spaardeposito’s, aantrekkelijker worden.
Vastgoed moet in zo’n omgeving doorgaans een hoger rendement bieden om concurrerend te blijven. Als de huurinkomsten gelijk blijven, betekent dit vaak dat kopers minder voor een object of portefeuille willen betalen. Voor bestaande vastgoedeigenaren kan dat leiden tot lagere waarderingen. Voor partijen die op zoek zijn naar nieuwe aankopen, kan dezelfde ontwikkeling juist kansen bieden.
“De rentestand wordt vaak vooral bekeken vanuit de hogere financieringskosten,” zegt Alexander Gevaerts, managing partner bij Opti-Investments. “Maar minstens zo belangrijk is het effect op de aankoopprijs. Wanneer prijzen zich aanpassen aan het nieuwe renteniveau, kan kwalitatief vastgoed tegen aantrekkelijkere voorwaarden beschikbaar komen.”
Het rendement van een vastgoedfonds bestaat doorgaans uit periodieke inkomsten uit verhuur en een mogelijk verkoopresultaat aan het einde van de looptijd. De aankoopprijs speelt bij beide onderdelen een belangrijke rol.
Hoe lager de aankoopprijs in verhouding tot de nettohuurinkomsten, hoe hoger het aanvangsrendement. Dat vormt vervolgens de basis voor het directe rendement dat een fonds gedurende de looptijd kan realiseren.
Een vastgoedportefeuille genereert jaarlijks € 700.000 aan nettohuurinkomsten.
Bij een aankoopprijs van € 10 miljoen bedraagt het netto-aanvangsrendement 7 procent.
Wordt dezelfde portefeuille aangekocht voor € 8,5 miljoen, terwijl de huurinkomsten gelijk blijven, dan stijgt het netto-aanvangsrendement naar circa 8,2 procent.
De aankoopprijs maakt in dit voorbeeld direct verschil voor het rendement waarmee het fonds van start gaat.
Een lagere aankoopprijs kan daarnaast meer ruimte geven voor toekomstige waardeontwikkeling. Daar staat tegenover dat de financieringskosten bij een hogere rente eveneens toenemen. Het positieve effect van een lagere prijs kan daardoor gedeeltelijk worden afgezwakt.
Het gaat dus niet alleen om goedkoop aankopen. De aankoopprijs, huurinkomsten, exploitatiekosten en financieringslasten moeten in samenhang worden bekeken.
Een dalende vastgoedprijs maakt een object niet automatisch aantrekkelijk. Een lagere waarde kan bijvoorbeeld ook het gevolg zijn van leegstand, achterstallig onderhoud, een zwakke huurder of beperkte mogelijkheden voor toekomstige verhuur.
Opti-Investments beoordeelt daarom onder meer de locatie, de financiële positie van huurders, de looptijd van huurcontracten, de technische staat en de verhuurbaarheid van het vastgoed. Ook wordt gekeken naar de vraag of de financieringsstructuur past bij de inkomsten en risico’s van de portefeuille.
“Een aantrekkelijk rendement moet goed te onderbouwen zijn,” aldus Gevaerts. “Wij willen weten welke inkomsten tegenover de aankoopprijs staan en welke risico’s daarbij horen. Een scherpe prijs is interessant, maar de kwaliteit van de portefeuille blijft doorslaggevend.”
De huidige markt kent een bijzondere combinatie. Vastgoedfinanciering is duurder dan in de periode van zeer lage rente, terwijl prijsverwachtingen van kopers en verkopers niet altijd direct op elkaar aansluiten. Daardoor komen transacties soms moeizamer tot stand.
Tegelijkertijd kan juist in zo’n markt ruimte ontstaan voor zorgvuldig samengestelde aankopen. Verkopers kunnen bereid zijn hun prijs aan te passen, terwijl beleggers kritischer kijken naar de kwaliteit en het verwachte rendement.
Opti-Investments probeert daarbij niet het exacte laagste punt van de markt te voorspellen. De focus ligt op vastgoed waarbij aankoopprijs, huurinkomsten, financiering en kwaliteit op een overtuigende manier samenkomen.
Een aantrekkelijk vastgoedrendement begint daarmee niet pas bij de verkoop. Het begint bij de voorwaarden waaronder het vastgoed wordt aangekocht.
Wilt u meer weten over toekomstige beleggingsmogelijkheden van Opti-Investments, eventueel vanuit uw bv? Dan bent u welkom voor een persoonlijk en vrijblijvend gesprek.
Telefoon: 085 – 487 40 60
E-mail: relatiebeheer@opti-investments.nl
Alexander Gevaerts - Managing Partner
