Box 3 in beweging: wat betekent het wetsvoorstel ‘werkelijk rendement’ voor u als vastgoedbelegger?

Van fictie naar werkelijkheid: een eerlijkere belasting?

Tot nu toe werd u in box 3 belast op basis van een  jaarlijks vastgesteld (fictief) rendement, ongeacht wat u daadwerkelijk verdiende met uw vermogen. Een systeem dat zodoende al vele jaren juridisch onder druk staat.

Met het nieuwe voorstel wil de overheid een eerlijker en toekomstbestendig systeem invoeren. Vanaf 2028 wordt box 3 daarom gebaseerd op het werkelijk rendement dat u behaalt met uw vermogen: denk aan huurinkomsten, rente, dividend en koerswinsten. Ook verliezen mag u voortaan verrekenen in latere jaren. Zo ontstaat er meer balans tussen risico en belastingdruk.

“Voor vastgoedbeleggers kan dit stelsel ook kansen bieden,” zegt Alexander Gevaerts, managing partner bij Opti-Investments. “De timing van aankoop en verkoop wordt nóg belangrijker, net als het optimaliseren van huurinkomsten en beheerkosten.”

Wat verandert er concreet voor uw vastgoed?

Voor vastgoed in box 3 geldt in het nieuwe voorstel deels een andere aanpak dan voor andere beleggingen. De kernpunten op een rij:

• Waardestijgingen worden belast bij verkoop. Vastgoed valt onder de zogenoemde vermogenswinstbelasting. U betaalt pas belasting over waardegroei bij verkoop.
• Jaarlijkse huurinkomsten zijn direct belast.
  • Verhuurt u uw pand 90% of meer van het jaar? Dan wordt u belast over de werkelijke netto huuropbrengst (aldus huuropbrengst minus kosten).
  • Bij minder dan 90% verhuur geldt het hoogste van: uw werkelijke netto huuropbrengst óf een forfaitair bedrag (3,35% van de WOZ-waarde).
• Kosten zijn aftrekbaar. Denk hierbij aan onderhoud en rente.
• Verliesverrekening wordt mogelijk, onbeperkt in de tijd met toekomstige jaren en boven een drempel van €500 per jaar.
• Het heffingsvrije vermogen verdwijnt. In plaats daarvan komt er een heffingsvrij rendement van €1.800 per persoon per jaar.

Beleggen via een FGR vanuit BV: aantrekkelijk alternatief?

Door deze veranderingen loont het om kritisch te kijken naar de wijze waarop u belegt. Belegt u bijvoorbeeld via een fonds voor gemene rekening (FGR), zoals Opti-Investments vanuit uw BV, dan kan dat fiscaal aantrekkelijker zijn dan rechtstreeks beleggen vanuit box 3. In een FGR wordt het vermogen collectief beheerd en gespreid belegd. Zo verplaatst u de belastingdruk deels naar de vennootschapsbelasting en bij dooruitkering naar privé deels naar box 2.

Dit geeft u de mogelijkheid tot het spreiden van belastingdruk binnen uw onderneming. Voor beleggers met een grotere portefeuille of ondernemingsactiviteiten kan dit fiscaal voordelig zijn. Wij adviseren u altijd om samen met uw fiscaal adviseur te beoordelen welke wijze van beleggen het beste aansluit bij uw situatie.

Wat betekent dit voor uw vastgoedportefeuille?

Als vastgoedbelegger vraagt dit nieuwe systeem om scherpere keuzes. De nadruk verschuift van het maximaliseren van fiscale efficiëntie op basis van fictieve gronden naar het optimaliseren van daadwerkelijke rendementen.

Bij Opti-Investments bereiden wij ons voor op deze veranderingen. We volgen de wetgeving op de voet, maar kijken ook vooruit: wat betekent dit voor aankoopstrategieën, verkoopmomenten en exploitatieplannen van bijvoorbeeld winkelcentra en supermarkten?

“Wij geloven dat goed vastgoedbeheer draait om waardecreatie,” aldus Gevaerts.
“Deze nieuwe wetgeving onderstreept dat: wie actief beheert, risico’s afweegt en anticipeert op rendement, zal ook fiscaal sterker staan.”

En nu?

De wet ligt momenteel bij de Tweede Kamer. Wordt het voorstel vóór maart 2026 aangenomen, dan treedt het per 1 januari 2028 in werking. Door de val van het kabinet is de tijdsplanning echter onzeker. Eén ding is wel zeker: box 3 gaat op de schop, en een goede voorbereiding is essentieel.

Wilt u weten hoe wij bij Opti-Investments anticiperen op deze veranderingen. Neem dan gerust contact met ons op of schrijf u in voor onze nieuwsbrief. Zo blijft u altijd op de hoogte van de actuele ontwikkelingen.

Disclaimer
Dit artikel bevat algemene informatie en geen fiscaal advies. Voor uw persoonlijke situatie adviseren wij u contact op te nemen met een fiscaal adviseur.